Kiracılı bir taşınmazı (ev/dükkan) satın aldıysanız veya satmayı planlıyorsanız, TBK 310 kapsamında kira sözleşmesinin devri, 1 aylık ihtar süresi, ihtiyaç nedeniyle tahliye, kira tespiti ve satış sırasında evi gösterme gibi başlıklarda kritik usul/süreler söz konusu olur.
Dosyanız İstanbul’un tüm ilçelerinde; ayrıca Çerkezköy, Çorlu, Süleymanpaşa bölgelerinde kira hukuku uygulamasına uygun şekilde takip edilir.
Kiracılı Ev/Dükkan Satıldığında Kiracılık İlişkisi ve Tahliye Koşulları
Bir ev/dükkan satın alan kişiler, satın alınan taşınmazı hemen kullanmak veya mevcut kiracıdan daha yüksek kira ödeyecek yeni bir kiracı ile ilerlemek isteyebilir. Bu durumda yeni malikin, kira hukukunun usul ve sürelerine uygun şekilde hareket etmesi gerekir. Bu içerik; kiracılı taşınmazın el değiştirmesi halinde kira sözleşmesinin durumu ve izlenebilecek hukuki yolları açıklamaktadır.
İÇİNDEKİLER
1- Kira Sözleşmesi Devam Ederken Evin/Dükkanın Satılması
Türk Borçlar Kanunu m.310: “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır.”
Kanundaki açık hükme göre; kira sözleşmesi devam ederken evin/dükkanın satılması halinde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Yani kira sözleşmesi aynı şartlarda yeni malik ile devam eder.
“Ev/dükkan satıldı, sözleşme bitti; 6 ay sonra çıkmak zorundasın.” gibi söylemler kiracı açısından kendiliğinden bağlayıcı değildir.
Kiracı, güncel kira bedelini yeni malike ödeyerek sözleşmeyi devam ettirebilir.
2- Yeni Ev/Dükkan Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir Mi?
Kiracılı taşınmaz satın alınırken, yeni malik taşınmazı kendisi kullanmak amacıyla satın aldıysa, 1 ay içinde kiracıya usule uygun ihtar gönderilmesi ve süre/şartları içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası yoluna gidilmesi gerekir.
Uygulamada sık karşılaşılan sorun; kiracının “haber vereceğim, taşınacağım” gibi beyanlarla süreci oyalaması ve 1 aylık ihtar süresinin kaçırılmasıdır.
İhtar süresi kaçırılırsa ihtiyaç nedeniyle tahliye için sözleşme dönemlerini beklemek gerekebilir ve bu durum önemli zaman kaybı doğurabilir.
Ayrıca tebligatların posta nedeniyle gecikebileceği unutulmamalıdır. Bu nedenle sürecin en başından itibaren hızlı ve usule uygun planlanması gerekir.
Yeni malikin ihtiyaç iddiası yoksa; kiralananın kötü kullanımı, kiraların eksik/geç ödenmesi, komşulara rahatsızlık verilmesi, sözleşme şartlarına aykırılık, ilişkiyi çekilmez hale getiren haller, sözleşmenin 10 yılının dolması, tahliye taahhüdü gibi sebeplerle tahliye mümkün olabilir. Tahliye davalarında katı usul ve süre kuralları bulunduğundan kira hukukunda uzman avukat ile çalışılması önemlidir.
3- Kiracılı Ev/Dükkan Satın Almak
Kiracılı taşınmaz satın alacak kişilerin en önemli noktası; satışın kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmemesidir. Bu nedenle satın alma öncesi planlama bu gerçekliğe göre yapılmalı; tahliye hedefleniyorsa satın alma öncesinde kira hukukunda uzman avukattan stratejik değerlendirme alınmalıdır.
4- Evimi Satacağım: Kiracıyı Nasıl Çıkarabilirim?
Evin satışı tek başına tahliye sebebi değildir. Satışla birlikte kiracılık ilişkisi yeni malike geçer.
Yeni malik taşınmazı kendisi kullanacaksa ihtiyaç nedeniyle tahliye davası gündeme gelebilir.
Kiracı düşük kira ödüyor diye tahliye isteniyorsa, çoğu durumda kira bedel artırımı / kira tespit davası ile rayiç bedellere uyarlama hedeflenir.
Kira bedel artırımı hakkında: Kiracımın Kira Bedelleri Düşük Kaldı, Kirayı Nasıl Yükseltirim?
5- Evi/Dükkanı Satan Kişi Aynı Zamanda Evi/Dükkanı Kendisi Kullanıyor (İşgal)
Mal sahibi taşınmazı kendisi kullanıyorsa kiracılık ilişkisinden söz edilemez. Bu durumda eski malik, yeni malik açısından işgalci konumuna düşebilir. İşgal nedeniyle tahliye süreci değerlendirilerek tahliye yolu işletilebilir.
6- Tahliye Davası Devam Ederken Ev/Dükkan Satılırsa Ne Olur?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası devam ederken taşınmaz satılırsa, somut olaya göre ihtiyaç iddiasının ortadan kalkması nedeniyle dava yönünden sonuç doğurabilir. Dosya stratejisi ve süreç yönetimi, satışın niteliğine ve iddianın dayanağına göre ayrıca değerlendirilmelidir.
7- Ev Satılığa Çıktığında Kiracı Evi Göstermek Zorunda mı?
Satış sürecinde alıcı adaylarının evi görmesi olağandır. Uygulamada kiracı, makul koşullarda evi göstermelidir. Kiracının göstermemesi halinde, somut olaya göre usule uygun başvurularla kiralananın gösterimi yönünde yargısal yardım talep edilebilir.
8- “Satacağım” Diye Kiracıyı Çıkarabilir miyim?
Hayır. Kira sözleşmesi yeni malik ile devam edeceğinden, satış gerekçesi tek başına tahliye sebebi değildir.
9- Ev/Dükkan Satın Aldım, Kiraya Zam Yapabilir miyim?
Kira bedelinin rayiç bedele uyarlanması, şartları varsa kira tespit davası ile talep edilebilir.
5 yıllık dönemler itibarıyla kira bedeli güncellenebilir.
Yeni malik, taşınmazı yeni almış olsa dahi sözleşmenin başlangıcına göre bu dönemler içinde tespit davası açabilir.
İlgili içerik: Kiracımın Kira Bedelleri Düşük Kaldı, Kirayı Nasıl Yükseltirim?
10- Mahkeme Kararı Olmadan Kiracıyı Nasıl Çıkartabilirim?
Geçerli tahliye sebebi olsa bile, kiracının rızası yoksa kural olarak mahkeme kararı olmadan zorla tahliye mümkün değildir.
Ev sahibi, icra memurları dışında kendi imkânlarıyla kiracıyı çıkaramaz.
Tahliye sebebine göre süreç değişebilir; kiranın ödenmemesi gibi bazı hallerde icra/tahliye süreçleri daha hızlı ilerleyebilir.
İlgili içerik: Kiracı Kirayı Ödemiyor, Ne Yapmalıyım?
Kira uyuşmazlıklarında (kiranın ödenmemesi nedeniyle icra takipleri hariç) dava öncesi arabuluculuk zorunlu olabilir. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa mahkemeye gitmeden çözüm mümkün hale gelebilir.
11- Avukat Şart Mı? Avukatsız İşlemleri Yürütebilir miyim?
Avukat yasal olarak şart değildir. Ancak uygulamada; dilekçe ve ihtarnamelerin usule uygun hazırlanması, tebligat/sürelerin hatasız takibi, gerekçelerin dayanaklı sunulması ve dosya eksiklerinin düzenli kontrolü gerekir. Sürecin hızlı ve sağlıklı sonuçlanması hedefleniyorsa kira hukukunda uzman bir avukatla ilerlenmesi önerilir.
- Kira bedelinin yükseltilmesi: buradan
- Yeniden kiraya verme yasağı: buradan
12- İstanbul İlçeleri, Çerkezköy, Çorlu, Süleymanpaşa: Süreci Nasıl Yönetiyoruz?
Kiracılı taşınmaz alım-satımı ve tahliye süreçleri; ihtar, arabuluculuk ve dava aşamalarında süre/tebligat yönetimi gerektirir. Tigin & Gençer olarak; İstanbul’un tüm ilçelerinde ve Tekirdağ hattında (Çerkezköy, Çorlu, Süleymanpaşa) kira hukuku uyuşmazlıklarında dosyalar, somut olaya uygun stratejiyle yürütülür.
13- Sık Sorulan Sorular (FAQ)
Kiracılı evi/dükkanı aldım; “6 ay sonra çıkar” deniyor, doğru mu?
Kira sözleşmesi el değiştirme ile kendiliğinden bitmez. Somut olaya göre ihtiyaç nedeniyle tahliye vb. sebeplerle usulüne uygun süreç işletilmelidir.
1 aylık ihtar süresi neden kritik?
Yeni malikin ihtiyaç iddiasıyla tahliye planladığı hallerde, satın alma sonrası belirli sürelerde yapılması gereken işlemler bulunabilir. Tebligat ve süre yönetimi, hak kaybını önlemek için önemlidir.
Dava açmadan önce arabuluculuk şart mı?
Kira uyuşmazlıklarında (istisnalar hariç) dava öncesi arabuluculuk zorunluluğu gündeme gelebilir. Dosyanızın niteliğine göre doğru yol haritası belirlenmelidir.
Hukuki Süreç
Kiracılı bir ev veya işyeri almak istiyorsanız; süreci doğru planlamak, ihtar/tebligat ve dava stratejisini hatasız yürütmek için bizimle iletişime geçebilirsiniz. Dosya değerlendirmesi sonrası, yasal süreçlerin tarafımızca takibi ile sürecin sorunsuz sonuçlanması hedeflenir.
Neden Tigin & Gençer?
Dava süreci başlangıcında müvekkil ile avukatlık sözleşmesi yapılmakta ve davanın özen, sorumluluk ve basiret ile yürütüleceği garanti altına alınmaktadır.
Hukuki sürecin işleyişi ve aşamaları müvekkile bildirilmekte, olası hukuki gelişmelerden müvekkil yazılı olarak haberdar edilmektedir.
WhatsApp’tan Yazın!
Bizi Arayın!